Czy komornik może zająć mieszkanie przepisane na dziecko?

Przepisanie mieszkania na dziecko bywa postrzegane jako szybki sposób „ucieczki” przed długami, ale w realiach egzekucji komorniczej sprawa jest bardziej złożona. W 2026 roku nadal decydują przepisy o tytule wykonawczym, zasadach egzekucji z nieruchomości oraz mechanizmach ochrony wierzyciela, takich jak skarga pauliańska. Warto rozróżnić, kiedy komornik nie ma prawa sięgnąć po lokal dziecka, a kiedy może do tego doprowadzić po drodze sądowej.

Czy komornik może zająć mieszkanie przepisane na dziecko?

Jeżeli mieszkanie zostało skutecznie przeniesione na dziecko (najczęściej w formie darowizny w akcie notarialnym i z wpisem w księdze wieczystej), to właścicielem jest dziecko, a nie dłużnik. Z perspektywy egzekucji oznacza to, że komornik prowadzący sprawę przeciwko rodzicowi co do zasady nie może zająć nieruchomości, która nie należy do dłużnika. Komornik może prowadzić egzekucję wyłącznie z majątku osoby wskazanej w tytule wykonawczym.

Jednocześnie nie oznacza to pełnego bezpieczeństwa, jeśli przepisanie mieszkania nastąpiło w czasie narastających długów albo już po ich powstaniu. Wierzyciel może wtedy podważać taką czynność nie „u komornika”, lecz w sądzie, korzystając z instrumentów prawa cywilnego. W praktyce ryzyko nie wynika więc z samego zajęcia komorniczego, tylko z tego, że sąd może uznać darowiznę za bezskuteczną wobec wierzyciela.

Warto też pamiętać, że egzekucja z nieruchomości jest traktowana jako rozwiązanie ostateczne. Zgodnie z podejściem wynikającym z przepisów KPC, komornik najpierw sięga po mniej dolegliwe sposoby egzekucji, takie jak wynagrodzenie, rachunek bankowy czy ruchomości. Dopiero gdy te działania nie dają realnej spłaty, pojawia się temat mieszkania i licytacji.

Jeżeli lokal formalnie należy do dziecka, komornik nie powinien prowadzić z niego egzekucji za długi rodzica, ale wierzyciel może próbować „odwrócić” darowiznę w sądzie poprzez skargę pauliańską.

Jakie warunki musi spełnić komornik, aby w ogóle działać?

Komornik nie rozpoczyna postępowania na podstawie telefonu wierzyciela ani „wezwania do zapłaty” wysłanego przez firmę windykacyjną. Podstawą jest tytuł wykonawczy, czyli tytuł egzekucyjny (np. wyrok albo nakaz zapłaty) zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Dopiero wtedy wierzyciel składa wniosek o wszczęcie egzekucji, a komornik może podejmować czynności.

To rozróżnienie jest ważne również przy ocenie ryzyka dla dziecka. Jeśli dziecko nie jest stroną sprawy i nie ma przeciwko niemu tytułu wykonawczego, to komornik nie może „dopisać” go do egzekucji tylko dlatego, że jest rodziną dłużnika. W praktyce właśnie dlatego wierzyciele, gdy widzą darowiznę mieszkania, wybierają drogę sądową (skarga pauliańska), a nie próbę bezpośredniego zajęcia.

W 2026 roku nadal aktualna jest zasada, że dłużnik powinien być informowany o czynnościach, a postępowanie ma swoją kolejność i terminy. Przy egzekucji z nieruchomości szczególnie istotne są zawiadomienia, wpisy w rejestrach oraz terminy na reakcję procesową, bo zaniedbania formalne mogą zamknąć drogę do obrony.

Dlaczego zajęcie nieruchomości to ostateczność w egzekucji?

Egzekucja z mieszkania jest dla dłużnika najbardziej dotkliwa, a dla wierzyciela i organu egzekucyjnego – kosztowna i czasochłonna. Z tego powodu prawo i praktyka idą w stronę stopniowania środków. Najpierw bada się, czy dług da się odzyskać z bieżących dochodów lub majątku łatwego do spieniężenia.

W typowym scenariuszu komornik sprawdza i zajmuje w pierwszej kolejności: wynagrodzenie, rachunki bankowe, inne wierzytelności, a następnie ruchomości. Dopiero gdy te metody są bezskuteczne lub niewystarczające, rozważa się nieruchomość. To także powód, dla którego wiele osób dowiaduje się o ryzyku dla mieszkania dopiero na późnym etapie sprawy, kiedy dług urósł o odsetki i koszty.

W praktyce do licytacji częściej prowadzą zobowiązania „ciężkiego kalibru”, a nie przypadkowe zaległości. Najczęściej są to kredyty hipoteczne, długi alimentacyjne oraz wieloletnie zaległości czynszowe. W tych sprawach wierzyciel ma zwykle determinację i dokumentację, by iść dalej niż zajęcie konta.

Jeżeli chcesz realnie ocenić, czy w Twojej sytuacji temat nieruchomości w ogóle jest możliwy, warto zebrać podstawowe informacje o długu i majątku, bo to one determinują kierunek działań komornika:

• wysokość zadłużenia wraz z odsetkami i kosztami,
• czy istnieje tytuł wykonawczy oraz jaka jest jego treść,
• czy dłużnik ma dochody podlegające egzekucji (etat, działalność, emerytura),
• czy są inne składniki majątku, z których egzekucja może być prowadzona w pierwszej kolejności,
• czy nieruchomość jest obciążona hipoteką i na czyją rzecz.

Jaki jest próg 5% wartości mieszkania i co oznacza w 2026 roku?

Istotnym mechanizmem ochronnym jest zasada proporcjonalności, opisywana w praktyce jako próg 5% wartości nieruchomości. Oznacza to, że egzekucja z nieruchomości (rozumiana jako sięganie po ten składnik majątku) nie powinna być uruchamiana, gdy dług jest zbyt mały względem wartości mieszkania. W takiej sytuacji dłużnik może bronić się, składając skargę na czynności komornika.

Warto spojrzeć na to w sposób liczbowy, bo różnica między „małym” i „dużym” długiem zależy od wartości lokalu. Poniższa tabela pokazuje, jak działa próg 5% na przykładach często spotykanych na rynku mieszkaniowym:

Ten próg nie działa jednak jak „magiczna tarcza”, bo nie zamyka wierzycielowi wszystkich dróg. Jeśli dług przekracza 5% wartości, komornik ma więcej argumentów, by iść w stronę nieruchomości, zwłaszcza gdy egzekucja z pensji i kont nie daje efektów. Jeśli dług jest niższy, nadal mogą być podejmowane inne formy egzekucji, a sam spór często przenosi się na ocenę wyceny i prawidłowości czynności.

Jak wygląda procedura zajęcia mieszkania przez komornika?

Egzekucja z nieruchomości nie dzieje się „z dnia na dzień”. To proces wieloetapowy, w którym formalne znaczenie ma przede wszystkim moment ujawnienia zajęcia w rejestrze. Dłużnik jest zawiadamiany o kolejnych krokach, co daje czas na spłatę, negocjacje albo obronę procesową.

Pierwszym przełomowym etapem jest wpis zajęcia do księgi wieczystej. Od tej chwili nieruchomość jest „oznaczona” w obrocie prawnym, a dłużnik nie może swobodnie jej sprzedać lub obciążyć tak, jak wcześniej. To także sygnał dla banków i potencjalnych kupujących, że lokal jest objęty egzekucją.

Zajęcie i wpis w księdze wieczystej

Po złożeniu wniosku przez wierzyciela i wszczęciu egzekucji komornik wysyła dłużnikowi zawiadomienie, a równolegle kieruje informację do sądu wieczystoksięgowego. W sensie prawnym to właśnie wpis w KW jest momentem, który najczęściej utożsamia się z zajęciem nieruchomości. Dla dłużnika oznacza to wyraźne ograniczenia w rozporządzaniu mieszkaniem.

Jeżeli mieszkanie było „przepisane na dziecko”, to taki wpis nie powinien pojawić się w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dziecka w egzekucji przeciwko rodzicowi. Jeżeli jednak wierzyciel uzyska wcześniej wyrok pauliański, sytuacja może się zmienić, bo wierzyciel traktuje wtedy darowiznę jako bezskuteczną wobec siebie. W praktyce to jeden z powodów, dla których sprawy „darowizna na dzieci a komornik” bywają długie i wielowątkowe.

Opis i oszacowanie

Jeżeli dłużnik nie spłaci długu, uruchamia się etap opisu i oszacowania. Komornik powołuje rzeczoznawcę majątkowego, który przygotowuje operat szacunkowy i określa wartość rynkową nieruchomości. Następnie komornik sporządza protokół opisu i oszacowania, który staje się fundamentem do wyznaczenia ceny wywoławczej na licytacji.

Dłużnik ma prawo reagować, gdy uważa, że wycena jest zaniżona. Termin na zgłaszanie zarzutów do protokołu jest ograniczony i wynosi dwa tygodnie od doręczeń przewidzianych procedurą. W praktyce spór o wartość mieszkania bywa też sporem o sens egzekucji, bo wpływa na ocenę proporcjonalności i opłacalności postępowania.

Licytacja i przysądzenie własności

Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania komornik ogłasza licytację publiczną. W pierwszym terminie cena wywoławcza wynosi 3/4 wartości oszacowania, a jeśli licytacja nie dojdzie do skutku, w drugim terminie spada do 2/3 wartości oszacowania. Te ułamki mają duże znaczenie dla dłużnika, bo pokazują, dlaczego sprzedaż komornicza często jest finansowo mniej korzystna niż sprzedaż rynkowa.

Najważniejszy moment z perspektywy utraty lokalu to nie samo ogłoszenie licytacji, lecz postanowienie sądu o przysądzeniu własności. Dopiero wtedy dłużnik definitywnie traci prawo do mieszkania, a nabywca uzyskuje tytuł do wpisu w księdze wieczystej. Do tego czasu nadal istnieją scenariusze obrony, choć każdy kolejny etap zwykle podnosi koszty.

W egzekucji z nieruchomości dłużnik traci mieszkanie dopiero po przysądzeniu własności przez sąd, a nie w chwili pierwszego pisma od komornika.

Skarga pauliańska – kiedy wierzyciel może podważyć darowiznę na dziecko?

Gdy dłużnik przenosi majątek na dziecko po to, aby utrudnić spłatę, wierzyciel może sięgnąć po skargę pauliańską uregulowaną w przepisach Kodeksu cywilnego (art. 527–534). To powództwo wytaczane przeciwko osobie trzeciej, czyli w tym przypadku przeciwko dziecku jako obdarowanemu. Celem nie jest „unieważnienie” darowizny w całości, lecz uznanie jej za bezskuteczną wobec konkretnego wierzyciela.

Jeżeli wierzyciel wygra proces, powstaje sytuacja, w której dla tego wierzyciela wygląda to tak, jakby mieszkanie nadal było w majątku dłużnika. Dopiero wtedy wierzyciel może, dysponując tytułem wykonawczym przeciwko dłużnikowi oraz wyrokiem pauliańskim, kierować egzekucję do nieruchomości, która formalnie jest własnością dziecka. To właśnie ten mechanizm odpowiada za większość „głośnych” przypadków, gdy po darowiźnie i tak dochodzi do egzekucji z lokalu.

W sprawach rodzinnych istotne jest to, że przy osobach bliskich działają domniemania, które utrudniają obronę. Jeżeli obdarowany jest w bliskim stosunku z dłużnikiem (dziecko, małżonek), sąd może przyjmować, że obdarowany wiedział o zamiarze pokrzywdzenia wierzyciela, chyba że wykaże coś innego. Z tego powodu „darowizna na dzieci a komornik” to zwykle problem do oceny dowodowej, a nie tylko formalnej.

Aby uporządkować, co wierzyciel zwykle próbuje wykazać w skardze pauliańskiej, przydatne jest spojrzenie na najczęściej podnoszone elementy:

• niewypłacalność dłużnika albo zwiększenie niewypłacalności po darowiźnie,
• istnienie wierzytelności, która nie została zaspokojona w normalnej egzekucji,
• świadomość dłużnika, że darowizna utrudni spłatę,
• uzyskanie korzyści majątkowej przez osobę trzecią, czyli dziecko,
• wiedza dziecka lub możliwość dowiedzenia się o sytuacji majątkowej rodzica.

Termin 5 lat

W praktyce jednym z najbardziej „twardych” ograniczeń skargi pauliańskiej jest termin. Zgodnie z regułą wynikającą z art. 534 Kodeksu cywilnego, uznania czynności za bezskuteczną nie można żądać po upływie 5 lat od daty darowizny. To termin zawity, co w praktyce oznacza, że nie przywraca się go jak zwykłego terminu procesowego.

Dla dziecka, które otrzymało mieszkanie, ta granica czasu jest bardzo ważna. Jeżeli od darowizny minęło już prawie pięć lat, a wierzyciel nie wytoczył powództwa, ryzyko znacząco maleje po przekroczeniu tego progu. W wielu rodzinach to właśnie nieświadomość tej reguły powoduje niepotrzebną panikę albo przeciwnie – fałszywe poczucie bezpieczeństwa tuż po dokonaniu darowizny.

Jak można bronić darowizny?

Obrona w sprawie pauliańskiej polega na obalaniu domniemań i wykazywaniu, że darowizna nie pokrzywdziła wierzyciela. Przykładowo, jeżeli dłużnik mimo darowizny miał inne mienie, z którego wierzyciel mógł się zaspokoić, albo egzekucja z dochodów była realnie prowadzona i dawała efekty, argument o pokrzywdzeniu może być słabszy. W praktyce liczą się dokumenty i chronologia zdarzeń, a nie same deklaracje.

Ważną możliwością, o której wiele osób dowiaduje się dopiero po pozwie, jest mechanizm z art. 533 Kodeksu cywilnego. Obdarowany może próbować „uwolnić” nieruchomość od sporu, jeżeli zaspokoi wierzyciela albo wskaże mu majątek dłużnika wystarczający do spłaty. To nie zawsze jest wykonalne finansowo, ale bywa realną alternatywą dla wieloletniego procesu i ryzyka egzekucji z lokalu.

Małżeństwo, wspólność majątkowa i zgoda na kredyt – kiedy dom „żony” może być zagrożony?

W wielu rodzinach pojawia się zaskoczenie: w księdze wieczystej widnieje tylko jedno nazwisko, a mimo to wierzyciel próbuje sięgnąć po nieruchomość. Dzieje się tak dlatego, że o przynależności do majątku wspólnego nie zawsze decyduje sam wpis w KW, lecz to, z jakich środków i kiedy nieruchomość została nabyta. Jeżeli dom został kupiony w trakcie małżeństwa ze wspólnych dochodów, co do zasady wchodzi do majątku wspólnego, nawet gdy wpisano tylko jednego małżonka.

Znaczenie ma również to, czy drugi małżonek wyraził zgodę na zaciągnięcie zobowiązania. Gdy zobowiązanie zostało zaciągnięte za zgodą współmałżonka, wierzyciel może żądać zaspokojenia także z majątku wspólnego, co w praktyce otwiera drogę do egzekucji z nieruchomości wspólnej. W procedurze cywilnej pojawia się wtedy wątek klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi w zakresie majątku wspólnego, co często jest pomijane w rodzinnych rozmowach o „cudzych długach”.

Jeżeli nieruchomość stanowi majątek odrębny (np. nabyta przed ślubem, w spadku albo w darowiźnie do majątku osobistego), ryzyko egzekucji za długi współmałżonka jest zasadniczo mniejsze. W takich sprawach najwięcej problemów wynika z braku porządku w dokumentach i z błędnego założenia, że wpis w księdze wieczystej rozstrzyga wszystko.

Co oznacza zameldowanie dziecka w mieszkaniu rodzica przy egzekucji?

Samo zameldowanie nie przenosi własności i nie tworzy odpowiedzialności za długi. Jeżeli rodzic jest właścicielem mieszkania, a dłużnikiem jest pełnoletnie dziecko tylko zameldowane, komornik nie może zająć mieszkania rodzica za długi dziecka. Problemem mogą być natomiast czynności terenowe i zajęcie ruchomości, bo komornik ocenia przede wszystkim „władanie” rzeczami, a nie to, kto ma paragon.

Komornik może pojawić się pod adresem wynikającym z danych, którymi dysponuje (np. adres wskazany przez wierzyciela, dane z ewidencji). Jeżeli na miejscu okaże się, że dłużnik faktycznie tam nie mieszka, zwykle kończy się na ustaleniach i wezwaniu do kontaktu, a nie na zajmowaniu majątku. Gdy jednak dłużnik mieszka wspólnie z rodziną, ryzyko sporu o rzeczy codziennego użytku rośnie, bo część sprzętów może być używana przez dłużnika.

Istnieją też ograniczenia ustawowe dotyczące tego, czego zająć nie wolno. Przepisy o wyłączeniach spod egzekucji obejmują m.in. podstawowe sprzęty domowe i przedmioty niezbędne do codziennego funkcjonowania, choć przy rzeczach droższych lub ponadstandardowych spory nadal się zdarzają. W sprawach alimentacyjnych zakres działań komornika wobec ruchomości w mieszkaniu współdomowników może być szerszy, co w praktyce bywa dla rodzin najbardziej dotkliwe.

Jak reagować, gdy dług narasta, a w tle jest darowizna mieszkania?

Gdy pojawia się egzekucja, najgorszym rozwiązaniem jest bezczynność. Postępowanie ma swoje etapy, a każdy z nich generuje koszty i ogranicza pole manewru. Z perspektywy ochrony mieszkania (zarówno dłużnika, jak i dziecka, które dostało darowiznę) liczy się szybkie ustalenie, czy wierzyciel ma tytuł wykonawczy, na jakim etapie jest sprawa oraz czy w ogóle rozważana jest egzekucja z nieruchomości.

W wielu przypadkach da się ograniczyć eskalację przez rozmowy z wierzycielem, zwłaszcza gdy dłużnik jest w stanie zaproponować realne raty. Z doświadczeń opisanych w materiałach branżowych wynika, że na wczesnym etapie spora część negocjacji kończy się porozumieniem, zanim sprawa wejdzie w etap opisu i oszacowania. Dla wierzyciela liczy się przewidywalność spłat, a dla dłużnika – zatrzymanie kosztów i ryzyka licytacji.

Jeżeli egzekucja z nieruchomości już ruszyła, nadal istnieją instrumenty prawne, które mogą zatrzymać lub spowolnić działania. Wybór środka zależy od tego, czy problemem jest błąd formalny, nieproporcjonalność, sytuacja rodzinna czy nagłe zdarzenia losowe. Najczęściej rozważane są następujące działania:

1. złożenie skargi na czynności komornika, gdy naruszono przepisy lub pominięto próg 5%,
2. wniosek do sądu o zawieszenie egzekucji, gdy egzekucja spowodowałaby nadmierne trudności życiowe,
3. spłata długu wraz z kosztami przed licytacją, co prowadzi do umorzenia postępowania,
4. upadłość konsumencka, która co do zasady powoduje zawieszenie toczących się egzekucji.

Najbardziej „bezpieczny czas” na działanie jest przed opisem i oszacowaniem oraz przed licytacją, bo później koszty rosną, a decyzje są coraz trudniejsze do odwrócenia.

Czy komornik może zająć mieszkanie dziecka za długi rodziców?

Jeżeli dziecko jest właścicielem mieszkania i nie jest dłużnikiem, to komornik prowadzący egzekucję przeciwko rodzicowi nie ma podstaw, by zająć lokal dziecka. Odpowiedzialność za długi co do zasady obciąża dłużnika, a nie jego rodzinę. W praktyce oznacza to, że nie powinno dojść do zajęcia nieruchomości dziecka „wprost” w postępowaniu przeciwko rodzicowi.

Ryzyko pojawia się jednak wtedy, gdy mieszkanie trafiło do dziecka w wyniku darowizny dokonanej w warunkach zadłużenia, a wierzyciel zdecyduje się na skargę pauliańską. Wówczas spór toczy się już nie o to, czy komornik może działać, tylko czy sąd uzna, że darowizna była czynnością krzywdzącą wierzyciela. Po wygranym procesie wierzyciel może doprowadzić do egzekucji z nieruchomości, mimo że formalnie widnieje ona na dziecko.

Dlatego w ocenie ryzyka zawsze trzeba zestawić dwie płaszczyzny: egzekucyjną (komornik i tytuł wykonawczy) oraz cywilną (skarga pauliańska i pięcioletni termin). Dopiero po takim zestawieniu da się odpowiedzialnie odpowiedzieć, czy „mieszkanie przepisane na dziecko” jest realnie zagrożone, czy to jedynie obawa wynikająca z mitów o egzekucji.

Co warto zapamietać?:

• Komornik nie może zająć mieszkania przepisane na dziecko, jeśli zostało ono skutecznie przeniesione (darowizna z aktem notarialnym i wpisem w księdze wieczystej).
• Wierzyciel może podważyć darowiznę na dziecko w sądzie poprzez skargę pauliańską, jeśli darowizna miała na celu pokrzywdzenie wierzyciela.
• Egzekucja z nieruchomości jest ostatecznością; komornik najpierw sięga po inne składniki majątku, takie jak wynagrodzenie czy ruchomości.
• Próg 5% wartości nieruchomości oznacza, że egzekucja nie powinna być uruchamiana, gdy dług jest zbyt mały w stosunku do wartości mieszkania.
• W przypadku egzekucji, dłużnik ma możliwość działania, np. składając skargę na czynności komornika lub wnioskując o zawieszenie egzekucji.