Czy można przepisać dom na dziecko niepełnoletnie? Odpowiadamy

Przepisanie domu na dziecko niepełnoletnie w 2026 roku jest możliwe, ale wymaga dobrania właściwej formy prawnej i dopilnowania formalności. Najczęściej chodzi o darowiznę w akcie notarialnym, czasem poprzedzoną zgodą sądu rodzinnego. Różnice między „czystą” darowizną a darowizną z obciążeniami mają tu ogromne znaczenie.

Czy można przepisać dom na dziecko niepełnoletnie?

Tak, ponieważ dziecko od chwili urodzenia ma zdolność prawną, czyli może być właścicielem rzeczy i praw, także nieruchomości. To oznacza, że małoletni może nabyć dom w drodze dziedziczenia albo na podstawie czynności prawnej, najczęściej umowy darowizny. Równocześnie małoletni nie ma pełnej swobody działania, bo pełną zdolność do czynności prawnych uzyskuje dopiero po osiągnięciu pełnoletności. W praktyce „przepisanie” domu na dziecko zawsze odbywa się przez dorosłych, którzy reprezentują dziecko.

Warto rozróżnić dwie grupy małoletnich, bo to wpływa na sposób działania. Dzieci do ukończenia 13 lat nie mają zdolności do czynności prawnych, więc nie składają skutecznych oświadczeń woli. Małoletni od 13 do 18 lat mają ograniczoną zdolność do czynności prawnych, co oznacza, że przy czynnościach istotnych potrzebują zgody przedstawiciela ustawowego, a brak wymaganej zgody może prowadzić do nieważności czynności. Przy nieruchomościach i tak decydują reguły dotyczące zarządu majątkiem dziecka.

Małoletni może być właścicielem domu, ale to rodzice lub opiekunowie wykonują zarząd jego majątkiem, dbając o interes dziecka.

Jakie formy prawne „przepisania” domu wchodzą w grę?

Potoczne „przepisanie” w prawie oznacza przeniesienie własności określoną czynnością. W realiach rodzinnych najczęściej spotyka się umowę darowizny, rzadziej rozważa się rozwiązania spadkowe albo konstrukcje zabezpieczające rodziców. Wybór nie jest wyłącznie formalnością, bo wpływa na podatki, bezpieczeństwo rodziców oraz relacje między rodzeństwem w razie roszczeń o zachowek.

Przy dziecku niepełnoletnim w praktyce dominuje darowizna, bo umowa dożywocia co do zasady wiąże się z realnymi, wzajemnymi obowiązkami i w wielu opracowaniach wskazuje się, że stronami umowy dożywocia powinny być osoby pełnoletnie. Testament natomiast nie przenosi własności od razu, tylko dopiero po śmierci, co bywa zgodne z celem rodzica, ale nie rozwiązuje potrzeb „tu i teraz”. Dlatego przed decyzją warto rozważyć, czy chodzi o natychmiastowe przeniesienie własności, czy raczej o uporządkowanie dziedziczenia.

Darowizna

Umowa darowizny nieruchomości polega na nieodpłatnym przeniesieniu własności domu na dziecko i wymaga formy aktu notarialnego. Rodzice występują u notariusza jako przedstawiciele ustawowi małoletniego i składają oświadczenia w jego imieniu. To rozwiązanie jest popularne również dlatego, że w najbliższej rodzinie można skorzystać ze zwolnienia podatkowego w tzw. zerowej grupie podatkowej, o ile spełni się warunki formalne.

Darowizna bywa postrzegana jako „czysty zysk” dla dziecka, ale własność domu oznacza także obowiązki. Pojawiają się koszty utrzymania, opłaty, podatki lokalne, relacje ze wspólnotą lub sąsiadami, a czasem konieczność remontów. Właśnie dlatego sąd rodzinny w wielu sytuacjach weryfikuje, czy taka czynność rzeczywiście jest korzystna i bezpieczna finansowo dla małoletniego.

Testament

Testament pozwala wskazać, kto ma odziedziczyć dom, ale własność przechodzi dopiero po śmierci spadkodawcy. Z perspektywy formalnej można sporządzić testament niezależnie od wieku dziecka, bo małoletniość nie blokuje bycia spadkobiercą. W 2026 roku nadal rekomenduje się testament notarialny, bo zmniejsza ryzyko sporów co do formy i treści.

Trzeba jednak liczyć się z tym, że testament nie zawsze „zamyka temat” rodzinny. Jeżeli dom ma przypaść tylko jednemu dziecku, pozostałe dzieci mogą wystąpić z roszczeniem o zachowek, a spór potrafi dotyczyć także wyceny nieruchomości. Testament jest więc dobry do ułożenia dziedziczenia, ale nie zawsze jest najlepszy do przekazania domu w trakcie życia.

Umowa dożywocia

Umowa dożywocia jest konstrukcją odpłatną: dziecko nabywa dom, a w zamian zobowiązuje się zapewnić rodzicowi dożywotnie utrzymanie, opiekę i możliwość zamieszkiwania. Często opisuje się ją jako „opieka w zamian za mieszkanie”, bo obowiązki obejmują nie tylko dach nad głową, lecz także wsparcie w chorobie czy organizację pogrzebu. Umowa dożywocia również wymaga aktu notarialnego.

W kontekście sporów rodzinnych istotne jest, że dożywocie jest traktowane jako umowa wzajemna, a w konsekwencji przekazana w ten sposób nieruchomość zazwyczaj nie jest doliczana do podstawy obliczania zachowku. Jednocześnie dożywocie nie jest „umową na papierze”, tylko zobowiązaniem, które musi być realnie wykonywane, bo w razie konfliktu może dojść do postępowania sądowego dotyczącego zmiany lub rozwiązania umowy. Przy małoletnim dziecku ta forma zwykle nie jest pierwszym wyborem właśnie przez ciężar obowiązków i ograniczenia co do stron umowy.

Kiedy potrzebna jest zgoda sądu rodzinnego przy darowiźnie domu?

W sprawach dotyczących majątku dziecka obowiązuje zasada, że rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na takie czynności dokonywane przez dziecko. Nieruchomości niemal zawsze ocierają się o tę kategorię, bo ich nabycie i posiadanie generuje konsekwencje finansowe. Z tego powodu w wielu sytuacjach pojawia się konieczność uzyskania zgody sądu rodzinnego.

Jednocześnie w praktyce istnieje ważne rozróżnienie, które wynika z utrwalonego stanowiska Sądu Najwyższego. Jeżeli darowizna jest „czysta”, czyli dom jest przekazywany w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich, to rodzice mogą nabyć nieruchomość dla małoletniego bez uprzedniego zezwolenia sądu. Gdy jednak darowizna wiąże się z obciążeniami albo dodatkowymi obowiązkami, bezpieczniej jest założyć, że sądowa zgoda będzie wymagana.

Darowizna „czysta” – kiedy zwykle nie trzeba zgody?

Najprostszy wariant to przeniesienie własności domu na dziecko bez żadnych „dodatków”, czyli bez długów, bez obowiązku spłat, bez zobowiązań wobec darczyńcy i bez obciążeń wobec osób trzecich. W takim układzie przyjmuje się, że czynność jest korzystna, bo nie nakłada na dziecko ryzyk finansowych, które mogłyby przewyższyć korzyść z nabycia. Właśnie w takim modelu najczęściej spotyka się brak konieczności angażowania sądu rodzinnego.

Trzeba jednak patrzeć szerzej niż tylko na brak hipoteki. Nawet „czysty” dom może generować stałe koszty, a sąd w razie wątpliwości może badać, czy rodzina jest w stanie je ponosić bez szkody dla dziecka. Dlatego w praktyce ważne jest przygotowanie argumentów i dokumentów, a także spokojne przemyślenie, kto faktycznie będzie pokrywał wydatki związane z nieruchomością.

Darowizna z obciążeniami – kiedy zgoda sądu bywa nieunikniona?

Jeżeli dom jest obciążony hipoteką, towarzyszą mu długi, istnieją roszczenia osób trzecich albo darowizna ma zawierać zobowiązania po stronie dziecka, sytuacja się komplikuje. Wtedy nabycie nieruchomości może przestać być jednoznacznie korzystne, bo dziecko staje się właścicielem „razem z problemem”. W takich sprawach sąd rodzinny ma ocenić, czy czynność odpowiada dobru dziecka oraz czy ma sens ekonomiczny.

Do typowych sytuacji, w których warto zakładać konieczność zgody sądu, należą zwłaszcza te, w których pojawiają się konkretne ciężary lub ryzyka, takie jak:

• hipoteka wpisana w księdze wieczystej, nawet jeśli kredyt spłacają rodzice,
• zaległości w opłatach lub spory z wspólnotą, współwłaścicielami albo sąsiadami,
• darowizna połączona z dodatkowymi zobowiązaniami wobec darczyńcy lub osób trzecich,
• stan prawny wymagający działań po nabyciu, np. postępowań o uregulowanie udziałów lub służebności.

Jak wygląda procedura uzyskania zgody sądu opiekuńczego?

Jeżeli zgoda sądu jest potrzebna, rodzic składa do sądu rodzinnego (opiekuńczego) wniosek o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd majątkiem dziecka. Właściwy jest co do zasady sąd rejonowy według miejsca zamieszkania małoletniego, a gdy go brak – według miejsca pobytu. Wniosek powinien być rzetelnie uzasadniony, bo sąd nie zatwierdza automatycznie każdej decyzji rodziców.

W materiałach praktycznych często pojawia się opłata sądowa 100 zł od takiego wniosku. Sąd może przesłuchać rodziców i dopytywać o kwestie finansowania utrzymania domu, źródła opłat, plan korzystania z nieruchomości oraz ewentualne ryzyka. Postanowienie sądu musi się uprawomocnić, a dopiero potem można iść do notariusza i podpisać akt notarialny w bezpiecznym trybie.

Ważne jest też to, że zgoda sądu musi być uzyskana przed zawarciem umowy. Nie traktuje się jej jako formalności, którą da się „donieść później”, bo umowa zawarta bez wymaganej zgody może być nieważna. To jeden z najczęstszych powodów, dla których rodziny tracą czas i ponoszą koszty podwójnie.

Rola notariusza i dokumenty potrzebne do aktu notarialnego

Darowizna domu wymaga aktu notarialnego, więc bez notariusza się nie obejdzie. Notariusz weryfikuje tożsamość stron, przygotowuje treść umowy, pobiera opłaty i co do zasady składa wnioski wieczystoksięgowe. W sprawach z udziałem małoletniego notariusz zwraca szczególną uwagę na umocowanie rodziców jako przedstawicieli ustawowych oraz na ewentualne postanowienie sądu opiekuńczego.

Dokumenty różnią się w zależności od stanu prawnego domu, ale w praktyce przed wizytą w kancelarii notarialnej przygotowuje się zestaw podstawowy. Najczęściej obejmuje on dokument potwierdzający nabycie własności, dane z księgi wieczystej oraz dokumenty identyfikujące dziecko. W wielu rodzinach pomaga także wcześniejsze oszacowanie wartości nieruchomości, bo od niej zależy taksa notarialna.

Najczęściej potrzebne są następujące dokumenty i informacje, bo na nich opiera się sporządzenie umowy:

• numer księgi wieczystej i dane właścicielskie,
• podstawa nabycia domu (np. wcześniejszy akt notarialny),
• dane osobowe rodziców i dziecka oraz akt urodzenia dziecka,
• jeżeli wymagana – prawomocna zgoda sądu rodzinnego na darowiznę.

Koszty przepisania domu na dziecko w 2026 roku – podatki, opłaty, PCC

Koszt „przepisania” domu zależy od wybranej formy. Przy darowiźnie płaci się przede wszystkim taksę notarialną (uzależnioną od wartości nieruchomości), opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz koszty wypisów aktu. Przy testamencie notarialnym koszt sporządzenia bywa niski, bo w praktyce wskazuje się 50 zł + VAT plus wypisy, ale to koszt samego dokumentu, a nie przeniesienia własności jeszcze za życia.

Od strony podatkowej darowizna w najbliższej rodzinie może być bardzo korzystna. Dziecko należy do tzw. zerowej grupy podatkowej, więc przy spełnieniu warunków formalnych podatek od spadków i darowizn może wynieść 0 zł. Istotne jest zgłoszenie nabycia na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy, przy czym w praktyce przy akcie notarialnym formalności zgłoszeniowe często realizuje notariusz.

W umowie dożywocia pojawia się natomiast podatek PCC 2% wartości rynkowej nieruchomości, co bywa największą pozycją kosztową. Do tego dochodzą opłaty notarialne i sądowe. Poniższa tabela porządkuje najczęściej omawiane różnice kosztowe:

Jak zabezpieczyć rodziców przy darowiźnie – służebność osobista mieszkania

Rodzice często obawiają się, że po darowiźnie stracą kontrolę nad domem, a relacje rodzinne mogą się pogorszyć. W takich sytuacjach rozważa się ustanowienie służebności osobistej mieszkania, czyli prawa do korzystania z nieruchomości do śmierci uprawnionego. To rozwiązanie jest szczególnie popularne, gdy dom jest jedynym miejscem zamieszkania rodziców i nie chcą ryzykować konieczności wyprowadzki.

Ogromne znaczenie ma wpis służebności do księgi wieczystej. Taki wpis sprawia, że prawo rodziców jest widoczne dla osób trzecich i co do zasady powinno być respektowane także wtedy, gdy nieruchomość zmieni właściciela. Dzięki temu „prawo do mieszkania po przepisaniu domu” nie jest tylko ustną obietnicą, ale elementem stanu prawnego domu.

Służebność osobista mieszkania wpisana do księgi wieczystej chroni prawo rodziców do zamieszkiwania nawet wtedy, gdy dom zostanie sprzedany.

Czy można przepisać dom na jedno dziecko bez zgody drugiego?

Właściciel domu może nim rozporządzać według własnej decyzji, więc przepisanie domu na jedno dziecko bez zgody drugiego jest co do zasady dopuszczalne. Nie ma obowiązku uzyskiwania akceptacji pozostałych dzieci przy podpisywaniu aktu notarialnego darowizny. Z perspektywy formalnej notariusz nie będzie wymagał obecności rodzeństwa jako strony czynności.

To jednak nie oznacza braku konsekwencji. Po śmierci rodzica pominięte dziecko może wystąpić z roszczeniem o zachowek, a do jego obliczenia dolicza się darowizny dokonane za życia spadkodawcy. W praktyce oznacza to ryzyko, że obdarowane dziecko będzie musiało spłacić rodzeństwo, czasem kwotą trudną do udźwignięcia bez sprzedaży nieruchomości lub zaciągnięcia kredytu.

Jak liczy się zachowek przy darowiźnie domu?

Wysokość zachowku zależy od tego, jaki udział przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym. Często wskazuje się, że jest to 1/2 wartości tego udziału, a w szczególnych przypadkach 2/3, gdy uprawniony jest małoletni albo trwale niezdolny do pracy. Istotne jest też, że wartość darowizny ustala się według stanu z chwili darowizny, ale według cen z chwili ustalania zachowku, co w realiach rynku nieruchomości potrafi zmieniać skalę roszczeń.

Znaczenie ma również czas. W materiałach dotyczących zachowku często pojawia się informacja o 5-letnim terminie przedawnienia roszczeń (liczonym m.in. od ogłoszenia testamentu lub otwarcia spadku, zależnie od konfiguracji). To nie jest detal, bo wpływa na strategię rozmów rodzinnych i ewentualnych ugód. W praktyce, im wcześniej rodzina przepracuje temat, tym mniejsze ryzyko gwałtownego sporu po śmierci rodzica.

Kiedy dożywocie ogranicza ryzyko zachowku?

Jeżeli rodzic chce przekazać dom jednemu dziecku i jednocześnie zmniejszyć ryzyko roszczeń rodzeństwa, w dyskusjach często pojawia się dożywocie. Wynika to z faktu, że umowa dożywocia ma charakter odpłatny, a w konsekwencji nieruchomość przekazana w tej formule co do zasady nie jest doliczana do podstawy zachowku. W wielu rodzinach to argument rozstrzygający, szczególnie gdy dom stanowi główny składnik majątku.

Trzeba jednak pamiętać o drugiej stronie medalu: dożywocie to nie tylko „brak zachowku”, ale też konkretne obowiązki nabywcy wobec rodzica. Jeżeli relacje są napięte albo dziecko mieszka daleko i nie jest w stanie realnie zapewnić opieki, taka umowa może generować spory, a nawet postępowanie sądowe. Wybór formy powinien pasować do realiów życia rodziny, a nie tylko do kalkulacji prawnej.

Co oznacza, że rodzice „zarządzają” domem dziecka, ale nie są właścicielami?

Po darowiźnie właścicielem domu staje się małoletni, a rodzice wykonują jedynie zarząd majątkiem dziecka. To rozróżnienie jest bardzo ważne, bo w codziennym języku często się zaciera. Rodzice mogą załatwiać bieżące sprawy związane z korzystaniem z domu, opłacaniem rachunków czy utrzymaniem nieruchomości w stanie niepogorszonym, bo to mieści się w zwykłym zarządzie.

Inaczej jest przy decyzjach „cięższych” gatunkowo. Sprzedaż domu, obciążenie hipoteką, zawarcie długoterminowej dzierżawy albo inne rozporządzenia, które wykraczają poza typową eksploatację, to zwykle czynności przekraczające zwykły zarząd. Wtedy, nawet jeśli rodzice działają w dobrej wierze i „dla dobra dziecka”, potrzebują zgody sądu rodzinnego. Z perspektywy bezpieczeństwa rodziny oznacza to, że przekazanie domu małoletniemu ogranicza elastyczność działania przez kilka lat.

W praktyce warto przed darowizną przemyśleć, czy w okresie małoletniości dziecka planowane są jakiekolwiek działania typu sprzedaż, wynajem na dłuższy czas, przebudowa finansowana kredytem albo podział nieruchomości. Jeżeli tak, formalności sądowe mogą stać się stałym elementem zarządzania, a nie jednorazowym epizodem. To nie przekreśla darowizny, ale pozwala uniknąć zaskoczeń, gdy pojawi się potrzeba szybkiej decyzji.

Co warto zapamietać?:

• Przepisanie domu na dziecko niepełnoletnie w 2026 roku wymaga aktu notarialnego oraz, w niektórych przypadkach, zgody sądu rodzinnego.
• Małoletni ma zdolność prawną, ale pełną zdolność do czynności prawnych uzyskuje dopiero po osiągnięciu pełnoletności; rodzice reprezentują dziecko w sprawach majątkowych.
• Najczęściej stosowaną formą przeniesienia własności jest darowizna, która w przypadku najbliższej rodziny może być zwolniona z podatku.
• Darowizna „czysta” nie wymaga zgody sądu, podczas gdy darowizna z obciążeniami (np. hipoteka) zazwyczaj wymaga takiej zgody.
• Rodzice mogą ustanowić służebność osobistą mieszkania, aby zabezpieczyć swoje prawo do zamieszkiwania w domu po jego darowiźnie.